- ベトナムで不動産投資（土地・建物）を実施したい!
- 外国人が投資できるのか？知りたい。
- 条件を知りたい！
このような疑問にお答え致します。ベトナムの法律上での制限とすこしだけ実務の裏技が理解できますよ。
この記事のもくじ
不動産はあなたの“資産”になる
不動産は、いわゆる資産となる可能性があります。なぜなら、あなたのポケットにお金をもたらしてくれるからです。
これについては、以下の書籍がお役にたつと思います。
お金についえの知識を教えてくれるとても大事な本です。
なぜ、ベトナム不動産があついのか？
簡単に言うと高度成長期だから。そして、60年前の日本と現在のベトナムが似ているからです。
日本は、1955年から73年の間、特に60年代にかけて高度成長してきました。1950年代の日本の経済状況は今のベトナムとよく似ているという学者もいるようです。
確かに、ベトナムに暮らしていて、それは、感じます。（高度成長期の真っ只中！）
先日、タイで活躍する会計士もベトナム、ハノイ（ホアンキム、ハイバーチュン）を訪問した際、
「ベトナム、熱いわ！」
と言っていました。
タイムマシン経営？という簡単で考えてもいいですよね。
タイムマシン経営：先に成功している経営手法を真似ること。
アメリカで起きたことは日本でも起きる
⇒日本で起きたことはベトナムでも起きる
というこです。
そうすると60年代の不動産動向をチェックするのがよさそうです。
それでは、早速、条件について解説していきますね。
１、そもそも、外国人は土地は購入できるのか？
ベトナム不動産が取得できる？その条件とは？
以下の項目について検討してみましょう。
1,土地を購入・売却はできるのか？
2,建物（マンション等）を購入・売却できるのか？
まずは、土地です。
できません。なぜならば、土地は国の所有物だからです。
そのため、土地については、利用権という形になります。ただ、個人で土地利用権を購入するケースはないでしょう。
マレーシアやタイはできるようですけどね。
裏技としては、名義借りをすることもあるようです。つまり、信頼できるベトナム人と合意して、その人に契約当事者になってもらう方法です。
レストランでもよくある、典型的な方法です。
２、建物（マンション）は、所有できるのか？
出来ます。ただし、住宅用。
2014年11月に、改正住宅法第66号/2014/QH-13という法律が可決されました。
そして、2015年7月1日以降、外国人による「ベトナム不動産投資」のハードルは一気下がりました。
購入するための条件、原則と例外がある？
外国人が、建物などの不動産を購入するには、ある一定の条件を満たす必要があります。例えば、以下です。
| 視点 | 条件 | 根拠 |
誰が？(Who) |
| 65/2014./QH13の159条 |
目的は？（Why) |
| 66/2014/QH13の11条 |
どんな状態の？(How) 不動産がどうであるべきか？ |
| |
誰から？（Whom) |
| |
誰に？（To Whom) |
| |
| 何を？準備する必要ある？（What) |
| 65/2014./QH13の160条 |
どれくらい？ （How much) |
| 65/2014./QH13の第 161 条 |
税務関係 |
| 税法 |
結構条件ありますねー。
上記の条件のうち、ここは深堀りすべき！という点についてもう少し解説して行きます。
誰が？投資できるのか？
ここ気になりますよね。結論は記載済みですが、根拠条文は以下の通り。
65/2014./QH13
第九章 外国の組織，個人のベトナムにおける住宅所有権
第 159 条 ベトナムにおいて住宅を所有することができる外国の組織，個人の対象者及び住宅の所有形式
1. ベトナムにおいて住宅を所有することができる外国の組織，個人は，以下のとおりである。
a) この法律及び関連法令の規定に従いベトナムにおいてプロジェクトによ
る住宅の建築投資をする外国の組織，個人
b) 非内国企業，外国企業の支店，駐在事務所，外国投資基金及びベトナムで活動している外国銀行の支店（以下「外国組織」と総称する）。
c) ベトナムへ入国できる外国の個人第 160 条 ベトナムにおいて住宅を所有することができる外国の組織，個人の条件
1. この法律第 159 条 1 項 a 号に規定される外国の組織，個人については，投資証明書を有し，この法律及び関連法令の規定に従ったプロジェクトにより建築される住宅を有しなければならない。
2. この法律第 159 条 1 項 b 号に規定される外国の組織については，ベトナムの権限を有する国家機関から発給を受けた投資証明書，又はベトナムにおける活動を許可する書類（以下「投資証明書」と総称する）を有しなければならない。
3. この法律第 159 条 1 項 c 号に規定される外国の個人は，ベトナムへの入国を許可されており，法令の規定による外交，領事特権，免責を享受する対象者でない。
4. 政府は，ベトナムにおいて住宅を所有することができる外国の組織，個人の対象者，条件の証明書類について詳細を規定する
法人も個人も投資できそうですね！
所有した建物の利用目的【重要】
法律上、外国人は、50年間で住居の目的にマンションを購入することが可能です。外国人が賃貸の目的に購入することはできないようです。
根拠は、以下の通りです。（住宅法65号/2014/QH-13及び改正住宅法第66号/2014/QH-13）
65号/2014/QH-13
第 161 条 外国の組織，個人である住宅所有者の権利
1. この法律第 159 条 1 項 a 号に規定される外国の組織，個人は，この法律第10 条の規定に従い所有者の権利を行使することができる。借地上に住宅を建築する場合，住宅の賃貸に限りすることができる
賃貸に限りとなっていますね。（ただですね………。）
第 161 条 外国の組織，個人である住宅所有者の権利
c) 外国の個人については，住宅の売買，購入賃貸借，贈与契約の取引，相続における合意により住宅を所有することができるが，最長でも証明書の発
給を受けた日から 50 年を超えず，需要があれば，政府の規定に従い期限を
延長することができる。住宅の所有期限は証明書に明記される。
外国の個人がベトナム国民又は海外定住ベトナム人と結婚した場合，住宅
を安定的，長期的に所有することができ，ベトナム国民と同一の所有者の権
利を有する。d) 外国の組織については，住宅の売買，購入賃貸借，贈与契約の取引，相続における合意により住宅を所有することができるが，最長でも，延長した
期限も含め，当該組織に対して発給された投資証明書に記載された期限を
超えない。住宅の所有期限は証明書の発給を受けた日から算定され，証明
書に明記される。
こうなっているので、投資して賃貸収入も大丈夫そうで。また、売却も可能そうです。
しかし！
第 162 条 外国の組織，個人である所有者の義務
b) 外国の組織である所有者は，当該組織で勤務している者の居住のために
のみ住宅を使用することができ，住宅を賃貸し，事務所とし，又はその他
の目的で使用してはならない。
組織（法人）は、住宅のみ！って明確に書いてあります。
本当にそうなの？個人は？
そこで、66号もチェックです。
66号/2014/QH-13
第 11 条 国内の組織，個人，国外定住ベトナム人，外国投資資本を有する企
業の不動産事業の範囲3．外国投資資本を有する企業は以下の方式で不動産事業を営むことができ
る：
a) この条 1 項 b,d,h 及び 2 項 b 号が規定する方式；b) 工業団地，産業クラスター，輸出加工区，ハイテクパークにおいて賃借
する土地については，土地使用目的に正しく従った事業を営むための住
宅，建物建設投資
となっています。ここも組織についてですね。
つまり、
外国法人：条 1 項 b,d,h 及び 2 項 b 号
はできます！ってことです。
です。では、1項の内容等を確認する必要があります。
第 11 条 国内の組織，個人，国外定住ベトナム人，外国投資資本を有する企
業の不動産事業の範囲a) 売却，賃貸，購入賃貸のための住宅，建物の購入
b) 転貸のための住宅，建物の賃借
c) 国家から交付された土地につき，売却，賃貸，購入賃貸のための住宅建
設投資；土地に関する法令に従った，土地を分割したうえでの土地使用権
の譲渡，建物基礎部分の売却；近接する土地使用権譲渡のための墓地，墓
場の技術インフラストラクチャ建設投資；
d) 国家から賃貸された土地につき，賃貸するための住宅建設投資；住宅，
建物の建設投資は，売却，賃貸，購入賃貸のための住宅でなくてもよい；
dd) 国家から土地使用権を公認された土地については，売却，賃貸，購入賃
貸のための住宅，建物の建設投資；
e) 組織，世帯，個人から譲渡される土地については，売却，賃貸，購入賃
貸のための住宅，建物の建設投資；
g) 組織，世帯，個人から賃借する土地については，正しい土地使用目的に
従った賃貸のための住宅，建物の建設投資；
h) 売却，賃貸，購入賃貸をするための住宅，建物の建設投資を行うため，
投資主の不動産プロジェクトの全部又は一部の譲渡の受領；
i) 技術インフラストラクチャを備えた土地の譲渡，賃貸をするための技術
インフラストラクチャ建設投資を行うための組織，世帯，個人の土地使用
権の譲渡の受領，賃借
え！賃貸できのんかい！って思いました。
ハイライトの部分だけ、できると規定されていますね。
a)が除かれています。この点が気になります。またd)で、売却，賃貸，購入賃貸のための住宅でなくてもよいとなっています。（これで、居住のためって限定しているのか？）
いろいろ解釈がわかれているようですが………。
“利益目的のための”不動産投資は、できない。と解釈されているような雰囲気あり。
しかし、法律を見ると……。
個人の場合⇒転貸や売却は大丈夫そう。
法人の場合⇒明確に住むだけと規定。されている。ただ65号と66号と矛盾が感じられるような文言
というのはできそうです。
この法律の文言だけみると、どうやら個人で投資したほうがよさそうな気もします。
ただ、実務的には、外国人不動産投資は、やはり厳しくみられるという話も聞きます。
ベトナム人と結婚している場合には？
ただし！ベトナム人と結婚した外国人には、現地のベトナム人と同等の権利が与えられるようですよ。
結構、ベトナム人奥様の人はいらっしゃるので、検討してもいいかもですね。
第 161 条 外国の組織，個人である住宅所有者の権利
外国の個人がベトナム国民又は海外定住ベトナム人と結婚した場合，住宅
を安定的，長期的に所有することができ，ベトナム国民と同一の所有者の権
利を有する
本日は、ベトナム不動産投資について解説させて頂きました。
追加でアップデートしていきますね！
